Problemy analizy optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości
Nieruchomości, powszechnie rozumiane jako grunty i budynki, tworzą przestrzeń, w której ludzie egzystują zaspokajając różnorodne potrzeby – bezpośrednio lub pośrednio przy wykorzystaniu nieruchomości. Potrzeby uczestników rynku ewoluują wraz z postępem technologicznym, zmianą upodobań, czy też wraz z rozwojem danego regionu, wobec tego funkcje nieruchomości tworzących przestrzeń do zaspokajania tychże potrzeb także ulegają modyfikacjom. Rozmieszczenie funkcji w przestrzeni miejskiej i zmiany zachodzące w tym zakresie są przedmiotem zainteresowań urbanistów. Ekonomiczny charakter tego problemu przejawia się m.in. w tym, że wartość nieruchomości jest funkcją sposobu jej wykorzystania. Aby określić najlepszą funkcję dla badanego gruntu deweloperzy wykorzystują narzędzie, którym jest analiza optymalnego sposobu użytkowania nieruchomości – OSU (ang. highest and best use – HBU).
Celem niniejszej pracy była analiza OSU nieruchomości gruntowej zabudowanej. Analiza przeprowadzona została ex post i stanowi ekonomiczne uzasadnienie podjętej przez dewelopera decyzji. Przedmiotem badań był grunt znajdujący się w Gdańsku przy al. Grunwaldzkiej 50. Zużycie funkcjonalne dotychczasowej zabudowy było przesłanką do poszukiwania innych sposobów wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Sprawdzono, czy istniejąca zabudowa nie obniża wartości gruntu, co mogłoby skłaniać do decyzji o rozbiórce obiektu. Analiza OSU w połączeniu z analizą rynku prowadzi do określenia cech idealnego ulepszenia. Dla przedmiotowego gruntu była to zabudowa biurowa klasy A, wobec tego zbadane zostały dwa scenariusze: kontynuacja aktualnego sposobu użytkowania i zmiana sposobu użytkowania poprzez likwidację istniejącej zabudowy i ponowne zagospodarowanie terenu.
Rozdział pierwszy stanowi warsztat teoretyczny do dalszych rozważań nad problemem. Szczególnie istotne w zrozumieniu istoty OSU jest zapoznanie się z ekonomicznym ujęciem nieruchomości oraz istotą nieruchomości komercyjnych. Wyrazem ekonomicznych walorów nieruchomości jest to, że posiadają one wartość, a istotną kwestią przy jej szacowaniu jest świadomość „drzemiącego w nieruchomościach kapitału”. Nieruchomość rozumiana jako kapitał stanowi podstawę do uwzględnienia w procesie określania wartości rynkowej najlepszego sposobu wykorzystania. Natomiast nieruchomości komercyjne, jak sama nazwa wskazuje, związane są z działalnością nastawioną na zysk i mogą stanowić jedną z alternatyw inwestycyjnych. Inwestor na rynku nieruchomości zainteresowany jest przede wszystkim przyszłością nieruchomości, gdyż to przyszłe korzyści będą decydowały o opłacalności przedsięwzięcia. Wyrazem korzyści może być wzrost wartości nieruchomości po zrealizowaniu na niej inwestycji, natomiast wzrost wartości może wynikać ze zmiany sposobu wykorzystania nieruchomości.
Narzędzie, którym jest analiza OSU, w swojej istocie odzwierciedla racjonalne zachowanie uczestników rynku. Potencjalne zagospodarowanie nieruchomości poddawane jest czterem testom: prawnej dopuszczalności, fizycznej wykonalności, finansowej opłacalności i maksymalnej produktywności. Integralną częścią analizy OSU jest analiza rynku, dzięki której uwzględnione zostają potrzeby uczestników rynku, które, jak wskazano we wstępie, stymulują zmiany w przestrzeni. Istnieją dwa typy analizy, z czego pierwszy typ – analiza OSU nieruchomości niezabudowanej – pozwala określić parametry idealnego ulepszenia, a drugi typ – analiza OSU nieruchomości zabudowanej – bada zasadniczo trzy scenariusze: kontynuację aktualnego sposobu wykorzystania, likwidację istniejącej zabudowy, realizację idealnego ulepszenia nieruchomości. Deweloperzy zdecydują się na modyfikację nieruchomości wtedy, gdy jej nowa wartość po uwzględnieniu kosztów modyfikacji, przewyższy wartość dla aktualnego sposobu użytkowania.
Ostatni rozdział przedstawia studium przypadku dotyczące retrospektywnej analizy OSU nieruchomości zabudowanej z punktu widzenia właściciela nieruchomości. Na podstawie badań udało się stwierdzić, iż przy przyjętych założeniach, nowy sposób użytkowania przedmiotowej nieruchomości jest maksymalnie produktywny. Zmiana sposobu użytkowania wpłynęła na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o ponad połowę. Wyniki poddano analizie wrażliwości, na podstawie której rozpoznane zostały minimalne warunki, jakie winien stworzyć deweloper, aby przedsięwzięcie było opłacalne. W szczególności zbadano wpływ zmiany kosztów budowy i stawek czynszów na opinię o optymalnym sposobie użytkowania.
Analiza OSU nieruchomości zabudowanej wskazuje, czy istnieją warunki, w których potencjał drzemiący w nieruchomości może zostać wykorzystany. Badania empiryczne dowiodły, iż nieruchomość położona przy al. Grunwaldzkiej 50 w Gdańsku posiadała zdolność do pomnożenia swojej wartości. Nieruchomości zazwyczaj zagospodarowane są w sposób najkorzystniejszy. W analizowanym przypadku zmiany na rynku nieruchomości biurowych w Trójmieście zdeterminowały nowy, lepszy sposób wykorzystania gruntu. Nieruchomości zlokalizowane w centralnych obszarach biznesu, zabudowane zużytymi (w szczególności funkcjonalnie) budynkami, często posiadają znaczny potencjał rozwoju, którego identyfikacja pozwala w ekonomicznie uzasadniony sposób wpływać na rozwój danego regionu.
Agata Michałowska
Uniwersytet Gdański, Wydział Zarządzania
abstrakt pracy licencjackiej napisanej pod kierunkiem dr Dariusza Trojanowskiego